A partir de 2026, tem início o novo sistema tributário, com a cobrança da alíquota teste de 0,1% para o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e de 0,9% para a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
No período de transição, de 2026 a 2032, os contribuintes conviverão dois sistemas de tributação sobre o consumo, além de novas obrigações acessórias e alterações nas hipóteses de incidência. Um dos principais setores afetados será o mercado imobiliário, que, a partir de 2026, terá operações sujeitas simultaneamente à cobrança do ITBI, do IBS e da CBS.
Diferentemente do ICMS, ISS, PIS e da COFINS, que serão substituídos gradativamente até o final 2032, o ITBI permanecerá vigente, conforme previsto no art. 4º, § 5º da Lei Complementar que regulamenta a reforma tributária.
Assim, além do ITBI na transmissão da propriedade e de direitos sobre imóveis, os contribuintes, pessoa física ou jurídica, deverão pagar o IBS e da CBS sobre as seguintes operações: (i) alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo; (ii) cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais; (iii) locação, cessão onerosa e arrendamento; (iv) serviços de administração e intermediação; e (v) serviços de construção civil.
Não serão tributadas apenas as operações de permuta de bens imóveis, exceto quanto à eventual torna; a constituição ou transmissão de direitos reais de garantia; e as operações realizadas por organizações gestoras constituídas para fins de investimento do fundo patrimonial.
O novo sistema tributário prevê um tratamento diferenciado para pessoas físicas, com regras específicas baseadas no número de imóveis alienados ou no limite de receitas provenientes de locação, cessão ou arrendamento. Já para pessoas jurídicas, não há qualquer ressalva, sendo as operações imobiliárias integralmente tributadas.
Cabe ressaltar que os valores pagos a título de IBS e CBS poderão ser compensados com débitos de PIS e COFINS. Caso o contribuinte não possua débitos suficientes para efetuar a compensação, o valor poderá ser compensado com outros tributos federais ou ressarcidos em até 60 dias, mediante requerimento.
Neste ponto, espera-se que a Receita Federal faça a adaptação o sistema PER/DCOMP, de modo que as compensações sejam homologadas apenas se houver correto cumprimento das obrigações acessórias relativas às novas operações tributadas.
Não obstante, a legislação prevê que, no período de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2026, os contribuintes poderão ser dispensados do recolhimento do IBS e da CBS, desde que cumpram as obrigações acessórias que ainda serão implementadas pelo Fisco. Com isso, a alíquota teste funcionaria mais como um exercício de conformidade fiscal do que como um custo real para o contribuinte. Ressalta-se, contudo, que essa dispensa ainda depende de regulamentação específica, e a regra geral é o recolhimento regular dos tributos.
Assim, os contribuintes deverão ficar atentos, pois a partir de 2026 as operações imobiliárias serão tributadas pelo IBS, CBS e ITBI, cujas operações deverão ser declaradas em novas obrigações acessórias que serão implementadas pelo fisco.
